リノベーションのプランが決まり工事が始まりました
いよいよリノベーションの工事が始まり、解体まで完了しました。工事前には近隣の方への挨拶へも行きましたが、ご高齢の方ばかりで、引っ越し後に子供たちの騒音などで迷惑をかけないか若干心配ではあります。
今回は私たちが物件の選定からリノベーションのプランを決めるまでの流れや、どのように自分たちに合う最適な住まいを考えていったかをご説明します。リノベーションに興味があるけど、漠然とした不安がある方は是非参考にしてみてください。
リノベーションをすることになった経緯についてはこちらをご覧ください。
リノベーションは工程が分かれている
中古マンションをフルリノベーションする際の各工程は大体下記のとおりです。
物件選定 → プラン打ち合わせ・決定 → 工事 → 竣工確認 → 引き渡し
このうち、住む側の人間としては、物件選定とプラン打ち合わせが最も時間と労力を費やす部分であるとともに、新しい住まいの内容を決める重要な工程でもあります。やること、考えることが多くて、なかなか大変な期間ではありますが、夢が膨らむとても楽しい期間です。
全体としての期間はおよそ半年間です。
物件を選定する
まず物件選定ですが、私たちは物件探しからサポートしてくれるリノベーション事業者にお願いしていたので、かなりスムーズに進めることができました。求めるものは人それぞれだと思いますが、私たちの場合は、広さとエリアをベースに絞り込んでいき、内覧をしにいって街並みや物件の間取りや管理状態などを確認しに来ました。
広さについては子供3人が大人になるまで住めるくらい欲しくて、エリアとしては今ほどではないにせよ妻のご両親の家からも遠距離にならないという点でした。
リノベーションを前提にした場合、物件を見るポイントも少し違ってきます。リノベーションをする上での物件選定に精通しているのは、不動産業者ではなくリノベーション事業者のほうで、物件探しからサポートしてくれるのは大変助かります。
例えば、現状の内装は取り払ってしまうので、どんな状態だろうと関係なくて、躯体壁がどこにあるか、梁がどこにあるのか、天井を取り壊したときに高さがどれだけ確保できそうかなどのリノベーションの制限を確認する部分が重視されます。逆に直近でリフォームされて売りに出されていると、売値がその分上乗せされている可能性も高いので、リノベーションをするのであれば、内装はピカピカよりボロボロくらいのほうがかえってよいです。今まで賃貸で暮らしてた方にとっては、物件の内覧時にボロボロのほうがうれしいというのは、とても不思議な感覚かと思います。
また新築マンションでなく、既に住んでいる人がいる中古マンションならではのポイントとして、共用部がきれいに管理されているかや修繕積立費などの滞納がおきていないかなども重視する部分になります。
私たちの場合は、実は、子供がもう少し成長して、あまり妻のご両親の助けがいらなくなった、１年半後くらいの引っ越しを見据えていて、情報収集をするくらいの感じでいました。その中で物件の条件に対しての相場観を確認するために、物件を４件くらい内覧してみました。その中で選ぶなら１番良さそうなのはここかなという目星はつけましたが、１年後に残っている保証もないので、また似たような物件を見つければいいやという気でいました。
そんな中、不動産業者から情報が入り、リノベーションをして転売しようと購入申し込みをしようとしている業者が出てきたそうですが、売主は実際に住んでくれる方に売りたいと考えているので、その業者の+50万円くらいの金額なら売ってくれるという話が入ってきました。その事業者は販売価格の-280万円の金額で申し込もうとしており、-230万円の金額でなら私たちに売ってくれるという状況です。
売主、売主側の不動産会社、こちらの不動産会社との3者間で交渉が入った上で、このような話が私たちに来たのだと思いますが、近隣の同じような物件の成約履歴から見てもかなり割安だったのと、私たちの条件（75平米）よりも十分広い物件（87平米）だったので、妻のご両親へも根回しをした上で、思い切って購入を決断して、前倒しで引っ越すことに決めました。
今回は物件の購入金額＋リノベーション費用をすべて住宅ローンで組むことにしました。リノベーション費用をローンに含められる金融機関はまだそれほど多くないようですが、私が使いたい金融機関では可能だったので、そこで借り入れすることに決めました。
通常はローンの事前審査というものがあり、そこでローンを組めるかどうかや借入金額や金利の条件などもどれくらいになるか金融機関から提示があるので、複数の金融機関に事前審査を依頼して一番条件のよい金融機関で本審査をすすめるのが一般的のようです。本審査は同時に複数の金融機関で進めることはできないので、慎重に決める必要があります。
私が申し込んだ金融機関は事前審査がなく、本審査の一発勝負だったので、事前に金利の条件等も分からず、やきもきしましたが、無事に他の金融機関の事前審査よりもよい条件が出たので安心しました。
プランの打ち合わせをして決定する
物件が決まったら次はプランの打ち合わせです。担当の方はここで代わり、デザイナー（設計担当者）の方と打ち合わせしていくことになります。私たちの場合は打ち合わせ４回で設定されており、それぞれ下記のテーマとなっていました。
- 間取りの方向性決定
- 仕様設備の方向性決定、設備選定
- 見積提示とプラン見直し
- プランの最終確認と契約、着工後の流れ確認
物件選定からサポートしていただいてたので、初回のプラン打ち合わせの前に、物件の各寸法・排気口の場所などやもろもろの制限などを下調べして、プランの案を３つほどすでに用意してくれた状態で打ち合わせが始まりました。
その中で一番イメージに合うプラン案をベースに打ち合わせを進めていきました。プランについては、ほぼ妻にお任せでしたが、妻が重視していたポイントは大きく下記の3点でした。
- ガス衣類乾燥機の設置
- 家族構成にあった間取り
- 動線を考慮した設備の配置
実際の図面は版権の問題があり本ブログにアップできませんが、決定した間取りのイメージを描いたので載せておきます。
ガス衣類乾燥機の設置
ガス衣類乾燥機については「乾太くん」を設置したいというのが、妻のかなり強い要望でした。「乾太くん」の設置のためには、設置場所にガス栓が通っていることと、排気を外に出せることの２つの条件を満たす必要がありました。そのため通常はマンションでの設置はかなり難しいといわれています。
今回はフルリノベーションをするので、設置場所さえ決まればそこにガス栓を通すことは容易に実現できるのですが、排気を外に出すというのが少しハードルが高い条件でした。水道管が部屋の中央付近に通っており、水回りが窓の近くではないというのと、排気口も浴室とキッチンとトイレの分を確保したら余ってない状態だったので、「乾太くん」はどこかの部屋に設置して窓から排気を出すということをしなければならないことが判明しました。
ただ、「乾太くん」については他の何を犠牲にしても導入したいという妻の強い思いがありましたので、最終的には我々の寝室に設置することになりました。寝室に乾燥機があることで、どのような影響が出てくるかは、住んでみて生活してみないとわからないところですが、住んでみた後にまたお伝えできればと思います。
家族構成にあった間取り
間取りについては子供3人（息子1人、娘2人）を含めて大人になるまで住めるというのがポイントでした。今はそれぞれの部屋などは不要ですが、少なくとも息子1部屋、娘2人で広めの1部屋ないしは2部屋必要でした。最終的には娘たちには広めの1部屋にして後から仕切れるようにして、まだ皆が小さい間はそこで皆で寝られるようにしました。このように子供の成長に合わせた使い方を考えて間取りを決められるのもリノベーションの醍醐味です。
動線を考慮した設備の配置
動線を考慮した設備の配置としても、通常の物件ではみないような配置になってます。子供たちが自分で飲み物とかお菓子とかを取るようになることを想定して、冷蔵庫をリビングとキッチンの間くらいに配置しました。帰ってきたらすぐ手が洗えるようにと、水回り（お風呂、洗濯機、洗面所）が混み合わないように、洗面所を玄関の前に配置しました。
設備に関しては、妻も色々悩んでいましたが、最終的にはトイレはTOTO、浴室・洗面所・キッチンすべてタカラスタンダードのものになりました。トイレは便器の下が掃除できるタイプのものがTOTOにあったのでそれを選び、それ以外の設備はホーローパネルが採用されていて磁石がくっつくというのが決め手になりタカラスタンダードにしました。私もキッチンについては好みがあるので色や天板などは意見を出して決めました。
諦めたものもあります
- 床暖房
当初は全面的にいれたかったのですが、予算の都合で最終的に外しました。床暖房だと使える床材が限られてくるので、部分的に入れるよりは全て無くしてしまい、床材にこだわろうという考え方です。
- エマウォールの設置
タカラスタンダードのホーローパネルを壁に貼るための商品がエマウォールですが、リビングの一部などにつけたかったのですが、切断加工などを現地で行う必要があり、マンションのエレベーターのサイズに収まらない、加工時の騒音が凄いなどの課題があり諦めました。
完成が楽しみです！
工事も無事始まり、あとは進捗を確認していき完成を待つのみです。もう少ししたら引越しの準備もしていかないといけないので、しばしの休憩です。
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